Сочи vs Крым. Российские и украинские субтропики: кто кого?
Роман Мамчиц, специально для ИА DAILYSTROY
Вне сомнения, решение о проведении Олимпиады в Сочи явилось историческим для рынка курортной недвижимости этого города. Следует ожидать роста количества спекулятивных сделок с недвижимостью, в первую очередь, рекреационного назначения. Может ли Южный берег Крыма (ЮБК) стать альтернативой Сочи для инвесторов, у которых не хватает капиталов для выхода на перегретый рынок недвижимости курортной столицы России ?
Менталитет и позиционирование на курортно-туристическом рынке
То, что Сочи – южная столица России, сейчас уже не вызывает сомнения. Ростов и Краснодар, жители которых также пытались присвоить себе это звание, фактически, оказались в Южном федеральном округе на второстепенных позициях. В Крыму также делаются попытки в прессе называть таким титулом то Симферополь, то Ялту. Однако в Киеве с садистским упорством Южной столицей называют Одессу, которая, хоть и находится на сепаратистском Юге, но, все же, пока еще административно подчиняется Киеву и автономии не имеет. Тем не менее, по посещаемости туристами Одесса уступает курортам ЮБК.
Вместе с тем, по логике вещей, право называться Южной столицей Украины имеет Симферополь, который юридически является столицей Автономной Республики Крым. В Крыму существует еще одно устойчивое определение: Крым – золотая медаль на груди Украины (из-за специфической формы полуострова на карте). Тем не менее, самосознание в крымском туристическом бизнесе пока неопределенное: он лавирует где-то между Киевом, Москвой и Донецком, в то время, как в Сочи очень часто можно услышать от местных предпринимателей нелестные высказывания в адрес слишком агрессивной экспансии москвичей (характерный пример – презрительное отношение к мэру Москвы Лужкову и его супруге, которая вынуждена была свернуть в Сочи свой бизнес ).
В Крыму же действует разграничение: москвичи и донецкие – свои, киевляне и турки – не совсем, львовские – совсем чужие. Вместе с тем, свои донецкие как раз и проявили себя на крымском рынке рекреационной недвижимости наиболее беспардонно. Иными словами, сочинский туристический бизнес имеет больше регионального патриотизма и более устойчив против внешних экспансий, тогда как крымчане всеядные.
Ко всему прочему, в Сочи отсутствует проблема этнических самозахватов. хотя проблема незаконного строительства все равно присутствует, как и в Крыму.
Вывод: плюс в пользу Сочи .
Природные условия и культурно-исторические достопримечательности
Надо сказать, что состояние окружающей среды находится не на должном уровне как на ЮБК, так и в Сочи. Но ЮБК все же выглядит более благополучно. Если в пределах Большого Сочи трудно найти место, где можно нормально заниматься дайвингом, т.к. вода не отличается прозрачностью, то на ЮБК такие места остались, преимущественно на участке Алушта – Приветное. Горы на ЮБК – это горы в полном смысле слова, с видными с любого пляжа вершинами в тумане, грядами, образующими причудливые формы. В сезон ЮБК посещают альпинисты не только из СНГ, но и из дальнего зарубежья. В Сочи ближайшие горы – в Красной Поляне. С пляжей гор не видно, видны только поросшие лесом предгорья Западного Кавказа.
На ЮБК более широкая полоса пляжей, кое-где остались дикие пляжи, почти нетронутые цивилизацией. В Сочи пляжи (кроме центра, где железная дорога идет в тоннеле) представляют собой узкую, полностью окультуренную полоску, прямо над которой ходят поезда.
Железная дорога по побережью – не самая лучшая достопримечательность Сочинского курорта (фото - www.sniffsla.ru )
Климат в Сочи – влажные субтропики, он полезен далеко не для всех. На ЮБК субтропики сухие, жара, соответственно, переносится легче. В целом, с рекреационной точки зрения, на ЮБК потенциала больше. К тому же, на ЮБК расположен ряд исторических памятников, от античной эпохи (Харакс и Шейтан-Мердвен) до 19 века (Ливадийский и Алупкинский дворцы).
Вывод: плюс в пользу ЮБК .
Посещаемость и рекреационно-гостиничный фонд
И ЮБК, и Сочи официально считаются круглогодичными курортами. В действительности же, ни ЮБК, ни Сочи полностью круглогодичными считать нельзя. У Сочи шансов больше, учитывая развивающийся зимний курорт Красная Поляна. На ЮБК, несмотря на наличие гор, есть только одна кустарно сделанная горнолыжная трасса на перевале Ангар-Богаз. Летний сезон в Сочи продолжается больше по времени, чем в Крыму, учитывая более теплый климат.
По итогам 2006 года Большой Сочи посетило около 3.5 млн. отдыхающих. Большую Ялту и Большую Алушту посетило около 3 млн. отдыхающих. Учитывая то, что Сочи по площади больше территории, подчиненной Ялтинскому и Алуштинскому горсоветам, это эквивалентный результат. А вот с зарегистрированными средствами размещения на ЮБК беда: в Сочи зарегистрировано 200 средств размещения против 176 по всей автономии. В Крыму ощущается дефицит мест размещения отдыхающих, что и вызывает непомерно высокие цены на размещение, которые вполне конкурируют с сочинскими при более низком уровне обслуживания. Если брать Лазаревский район, то там цены значительно ниже, чем в среднем по ЮБК.
Ялта порадует гостей горами, но кататься в них на лыжах – практически нельзя (фото – www.svali.ru )
Строительство нового рекреационного фонда ведется на ЮБК черепашьими темпами, зато бурно развивается сегмент нигде не зарегистрированных мини-пансионатов. Это видно невооруженным глазом – достаточно прогуляться по центру Ялты или Алушты, где в почти каждом частном доме сдается жилье, даже если этот дом представляет собой мазанку с плоской кровлей татарской постройки . На бумаге планы сноса такого жилья и постройки на его месте современных средств размещения существуют, но пока никаких реальных шагов не было принято. В Сочи ситуация более благополучная. Хотя, и в Сочи пока основной санаторный фонд составляют совковые средства размещения с хамящим персоналом и отвратительными условиями жизни.
Вывод: плюс в пользу Сочи .
Транспортная инфраструктура
Важно разделить транспортную инфраструктуру на две составляющие: состояние дорог, развязок, транспортной сети внутри городов и степень доступности курорта. Степень доступности на ЮБК и в Сочи примерно одинаковая, точнее говоря – одинаково плохая. С одной стороны, Сочи имеет преимущество, поскольку там есть железнодорожное сообщение. С другой стороны, серпантин Джубга-Сочи не имеет по степени сложности вождения аналогов в Крыму: на ЮБК серпантин Алушта-Судак гораздо легче. Состояние дорожного покрытия в Сочи, особенно в центральной части, лучше, чем в Ялте и Алуште, за последнее время в Сочи были построены современные развязки. К тому же, между Симферополем, Алуштой и Ялтой курсирует троллейбус, который, хоть и медленно едет, зато недорого стоит. В Сочи таких дешевых видов транспорта, которые бы связывали курорт с Краснодаром и аэропортом, нет.
Проблему пробок в Сочи президент Путин пообещал решить (фото – www.cityvision.ru/ )
В Сочи, в отличие от Ялты и Алушты, отсутствует троллейбусное сообщение внутри города. Стоимость проезда на автобусах и маршрутках примерно одинакова. В центре Ялты и в центре Сочи транспортные проблемы одни и те же: дороги не рассчитаны на такое количество машин, отсюда вечные пробки. Движение автобусов и маршруток в Ялте и Алуште более регулярное, чем в Сочи, где в час пик даже из центра до Мамайки доехать превращается в проблему.
Что касается планов постройки в Ялте легкого метро, монорельса из Симферополя в Ялту, вертолетных площадок – то это такие же прожекты, как идея выпрямить серпантин Джубга-Сочи и перенести дальше от моря железную дорогу. Ни то, ни то всерьез воспринимать не следует.
Вывод: ничья .
Недвижимость и цены
Этот раздел специально оставлен читателю на закуску, т.к. иногда требуемый первоначальный капитал определяет конечный выбор инвестора. Нет смысла указывать конкретные цены на недвижимость по районам и сегментам, этого и так в интернете хватает. Так или иначе, на ЮБК в любом случае ниже планка входа в рынок. Центр Ялты и центр Сочи для инвестора одинаково невыгодны: в Ялте на набережной сотка земли стоит около 60 тыс. долларов. но предложений земли там в настоящий момент нет и все поделено между строительными компаниями. В Сочи возле морвокзала кое-где предложения земли встречаются, но там сотка земли стоит не меньше 100 тыс. долларов такая же ценовая ситуация в Нижнеимеретинской бухте.
При этом цены на элитную первичку в Большой Ялте уже приближаются к сочинским, т.е. рентабельность строительства в курортной зоне в Ялте выше. Что касается рентабельности рекреационного строительства, то, по моим исследованиям, в Сочи срок окупаемости равняется примерно 4-5 годам (при последующей эксплуатации средства размещения), тогда как в Ялте – минимум 6 лет. В Алуште из-за относительно низких цен на землю срок окупаемости мини-пансионатов ниже: около 4-5 лет, как и в Сочи .
Однако следует помнить, что в Крыму нет такого количества состоятельных покупателей, как на сочинском рынке недвижимости, поэтому элитное жилье продать сложнее. В таких комплексах, как Гурзуфский парк или в расположенных по соседству Виллах Галата продажи идут крайне низкими темпами. Что же касается мини-пансионатов, то, по статистике, среднестатистический украинец тратит на отдых 500 долларов. а среднестатистический россиянин – около 2 тыс. А в Крыму большинство клиентов – украинцы. Так что, баснословных доходов тоже ждать не стоит.
Остается недооцененным в еще большей степени, чем Лазаревский район Большого Сочи, район Большой Алушты восточнее самой Алушты. Цены на землю там не превышают 12 тыс. долларов за сотку – в Сочи таких цен уже не осталось. Преимущество ЮБК в том, что там остались районы, где земля стоит настолько мало, что ниже цены уже не могут опуститься. Общий показатель динамики рынка по ЮБК – 60% годовых. он аналогичен сочинскому. Так что, на рынок курортного строительства на ЮБК можно выходить, фактически, со 150-200 тыс. долларов. Кредиты на строительство в Украине более доступны, чем в России, ниже требования к доходам соискателя.
Вывод: ничья .
Итоги
По совокупности показателей Сочи, конечно, выигрывает. Но сейчас Крым и Сочи сравнивать тяжело из-за разной специфики рекреационного бизнеса. Сочи после решения МОК – это будущая Ницца или Монако. Крым же остается относительно тихим и спокойным уголком для семейного отдыха, и большая часть ЮБК, кроме центра Ялты – не исключение.
Инвестиции в курортное строительство на ЮБК – отличный инструмент диверсификации рисков, тогда как Сочи – город для уже состоявшихся бизнесменов. То есть, начинать карьеру в курортном бизнесе лучше с Крыма. Возможно, что, учитывая природный потенциал, когда-то и Крым будет украинским Сочи, но для этого нужно, чтобы в автономии был рачительный хозяин, а не бесконтрольный эксплуататор этого самого природного потенциала .
Ялта
Общие сведения и краткая история Ялты
Ялта, или как ее еще называют #8220 Русская Ривьера#8221 #8211 курортная столица в южной части Крыма. Но в состав административного центра, именуемого Большой Ялтой, входят: Алупка, Форос и т.д. Протяженность Большой Ялты составляет 72 км, а территория #8211 900 гектаров, половина из которых застроена, а остальная часть засажена деревьями и экзотическими кустарниками.
Обзорный вид на город
Обширная территория современного города была обитаема еще с древних времен, но интенсивное освоение началось в 9-6 веке до н.э. В письменах впервые упоминалось о Ялте, тогда она называлась Джалита, в 12 веке. Известный арабский путешественник Аду Абдаллах Мухаммад ал-Идриси упоминал о ней в своих сочинениях.
Этот город повидал много завоевателей, был во владениях золотой орды, Генуи, Османской Империи, СССР, Украины. Сегодня он входит в состав РФ. Только в 1838 году, вместе с образованием уезда, Ялта получила статус города. А через 5 лет был согласован план застроения и утвержден герб.
Старая Ялта
Бурное развитие города началось при строительстве порта и автомагистралей с Симферополем и Севастополем. С начала 60-х годов 19 века, Ялта и ее окрестности начали развиваться как курорты. В это же время императорская семья приобретает здесь имение Ливадия, впоследствии любимое место отдыха всех Романовых. Так, Ялта стала модным аристократическим курортом.
Переломным моментом и толчком к бурному развитию курортной зоны послужил декрет СНК РСФСР #8220 Об использовании Крыма для лечения трудящихся#8221 . Тогда же были открыты санатории, детский лагерь #8220 Артек#8221 и т.д. Со всех уголков СССР в Ялту съезжаются пионеры, пролетариат и деятели культуры.
Панорама ночного города
Климат и экология Ялты
Климат в Ялте напоминает субтропический средиземноморский, акклиматизация проходит очень быстро и легко.
Зимы здесь очень теплые для России, мягкие (средняя температура +4-5°C). Весной прохладно, летом очень жарко. А вот осень в Ялте теплая и продолжительная. Солнце сияет около 2300 часов в году. К слову, такие же показатели у Ниццы, Канн и Сан-Ремо.
Не последнюю роль играет здесь и сочетание незамерзающего моря с Крымскими горами, которые надежно защищают город и его окрестности от холодных ветров зимой, сухого зноя и ветров Таврических степей летом. С юга же город полностью омывает море.
Купальный сезон в Ялте очень продолжительный, он открывается в конце мая и длится 149 дней, вплоть до середины октября. Средняя температура воды держится на отметке в 20°C.
А вот с точки зрения экологии ситуация в Ялте достаточно напряженная. В городе сильная транспортная нагрузка, в связи с чем концентрация окиси углерода превышает норму в 5-7 раз. Это явный признак низкого качества используемого топлива. А средняя концентрация бензопирена практически в 2 раза выше нормы.
Очистные сооружения и водопроводная сеть находятся в крайне ветхом состоянии, что способствует загрязнению воды, прилегающей к популярным пляжам. Имеются проблемы и с уборкой мусора, неравнодушные горожане частенько устраивают субботники и сами чистят свой город. Такая ситуация позволяет вписать Ялту в список городов с неблагоприятной экологической обстановкой.
Население
По численности населения Ялта занимает почетное 3-е место среди всех городов полуострова. В самой Ялте постоянно проживает около 90 тысяч человек. При этом каждый курортный сезон этот показатель увеличивается на 300 000 #8211 500 000 человек за счет гостей города и туристов.
Что касается половозрастной группы населения, то здесь 45% занимают мужчины, а 55% #8211 представительницы прекрасного пола. Примечательно, что за последние годы резко увеличивается процент населения, которое моложе и старше трудоспособного возраста. А вот процентное соотношение трудоспособного населения постоянно уменьшается.
Если говорить о демографической ситуации в целом, то она имеет практически самые низкие показатели по Крыму. Усредненный коэффициент рождаемости составляет 9,3 на 1000 человек. Смертность же превышает эти показатели в 2 раза.
Жители Ялты на Первомае
В последнее время повысился процент бракосочетаний, и уменьшились бракоразводные дела. Интересно, что ялтинцы разводятся меньше всех по городам Крыма.
Если говорить об образованности горожан, то однозначного ответа здесь нет. В городе не так-то много высших учебных заведений, в частности всего три: Крымский гуманитарный университет, институт экономики и управления, Европейский университет. В основном преобладают разнообразные колледжи и училища. В целом, образование и его доступность на среднем уровне.
Люди здесь приветливые, доброжелательные, привыкшие к многочисленным туристам. И как пройти подскажут, и как доехать. Правда, торговцы на рынках немного хамоваты.
Районы и недвижимость Ялты
Условно Ялта делится на 3 основных района: старый город, откуда начиналась Ялта, новый город и Чехово. Также к городу относятся пгт. Никита и Ливадия.
Старый город
Или, Старая Ялта, как еще называют этот район, берет свое начало от ул. Бульварной и тянется вверх к востоку. Этот район примечателен большим скоплением разных построек времен прошлых столетий. Именно прошлых, потому что с конца 20-го века в старой Ялте практически ничего не строилось, так как для этого нет места. Этот район отличается узкими извилистыми улочками и большим количеством домов, построенных вплотную друг к другу.
Большинство помещений в домах этого района арендованы под магазины, офисы, банки, рестораны и прочие организации по предоставлению всевозможных услуг, а сам район прекрасно подойдет для проживания молодым целеустремленным людям, но никак не семьям с маленькими детьми.
Если днем в старой Ялте царит усердие и работоспособность, то ночью район превращается в развлекательный центр с бесчисленным количеством ресторанов, концертных площадок, клубов и летних кафе. Также в этот район входит, пожалуй, самое любимое место отдыха, как местных жителей, так и приезжих гостей #8211 Набережная Ялты. В любую погоду, в любое время суток, здесь всегда многолюдно.
Набережная им. Ленина
Невозможно не отметить озелененность этого района. Здесь в изобилии представлены разнообразные тропические растения, деревья и кустарники. Без сомнения, центральная часть старого города очень хорошо озеленена. На окраинах же, нужно привыкать к странным для туристического центра картинам. Например, к обшарпанным полуоблезлым постройкам или к белью, развешенному прямо на улице.
Если говорить об оснащенности детскими садами и школами, то с этим есть небольшие проблемы. А вот количество и разнообразие площадок, наоборот, имеет хорошие показатели.
Новая Ялта
Чехово
Район полностью благоустроен, есть магазины, аптеки. Минусы: до ближайшей больницы достаточно далеко, нет крупных торговых центров.
Пгт. Никита
Никита – поселок городского типа в 7-ми км от Ялты. Здесь знаменитый Никитинский ботанический сад и множество других парков и скверов.
Аллея в Никитинском саду
Преимущественно коттеджный поселок, в последнее время набирает статус туристического центра Ялты для семейного отдыха.
Пгт. Никита
Отличается наиболее чистым морем. Правда, основная часть жилых домов находится на значительном расстоянии от него. Здесь много отелей, гостевых домов.
Еще один вид на поселок
Тихое спокойное место, идеально подойдет для проживания с семьей и детьми. Минусы: море далеко, не хватает магазинов одежды и аптек. Средняя стоимость частного дома колеблется в районе 1 000 000 долларов.
По другую сторону Ялты располагается поселок Ливадия с императорским имением. «Ливадийский дворец» #8211 резиденция семьи Романовых – главная достопримечательность этого места. Здесь есть своя школа, детский сад, интернат. Множество гостиниц, магазинов, ресторанов и баров. В последнее время активно ведется застройка этого поселка многоэтажными жилыми комплексами.
